Dos de cada tres arriendos se pagan antes de vencerse

779.038 pagos de arriendo en el Valle de Aburrá muestran una cartera mucho más sana que el relato del sector. La mora promedio de 1,9 días es un artefacto estadístico: la produce un 10% de inquilinos, no la mayoría. Y la diferencia entre inmobiliarias de una misma ciudad es cuatro veces mayor que la diferencia entre ciudades.

• 67,4% paga el día del vencimiento o antes
• 85,9% del canon ya está recaudado al día 10
• 68,8% de los días de mora los genera el 10,3% más atrasado
• 42 puntos separan a las mejores y peores inmobiliarias de Medellín

Cuándo se paga el arriendo, día por día

Analizamos 767.464 pagos en 7 municipios. Cada curva es la distribución completa de pagos de un municipio, normalizada a su propio pico para comparar formas y no volúmenes. El pico más alto de toda la serie está en el día cero: pagar el día exacto del vencimiento es el comportamiento más común del valle.

Mora promedio por municipio: Envigado 0,4 días, Bello 1,9, Medellín 1,9, Sabaneta 2,6, Itagüí 3,3, La Estrella 4,1 y Caldas 7,1.

Para el inversionista

Qué dicen estas cifras del riesgo y del tamaño de la oportunidad.

La mora es concentrada, no sistémica

68,8% / 10,3%. Dos tercios de todos los días de atraso los produce una décima parte de los inquilinos. Un problema concentrado se ataca con segmentación y producto; uno difuso exigiría cambiar la cultura de pago de un país. El primero es direccionable.

La varianza es operativa, no geográfica

39% → 81%. Entre las 61 inmobiliarias de Medellín con volumen significativo, el porcentaje de pagos puntuales va de 39% (decil inferior) a 81% (decil superior). Entre municipios el rango es apenas de 55% a 69%. Quién administra pesa más que dónde queda el inmueble, y eso es exactamente lo que el software puede mover.

Flujo predecible sobre datos propios

$2,03 billones de recaudo observado en doce meses sobre 113.010 inquilinos. La curva permite estimar qué proporción del canon está en caja cada día del mes: base técnica para scoring de riesgo, adelanto de canon o garantías.

Para la inmobiliaria

Qué cambiar el lunes en la operación de cartera.

Días 1 a 10: la ventana donde la cobranza sirve

18,5% de los inquilinos paga entre el día 1 y el 10, y al día 10 ya entró el 85,9% del canon. Después la curva se aplana. Insistirle a alguien en el día 20 cuesta lo mismo que en el día 3 y rinde mucho menos.

Día 0: no cobrarle a quien ya iba a pagar

El pico más alto está en la fecha misma de vencimiento. Un recordatorio automático el día 1 le llega a un grupo enorme de gente que ya pagó, gasta reputación y entrena al inquilino a ignorar los mensajes.

100 de 1.000: atención humana donde sí mueve la aguja

Por cada mil inquilinos, cerca de cien superan los quince días y explican la mayor parte del atraso. Ese grupo justifica llamada y acuerdo de pago; los otros novecientos solo necesitan que no los molesten.

Cómo leer estas cifras sin exagerarlas. Esta es la cartera de inmobiliarias que ya digitalizaron el recaudo, no el mercado del arriendo del Valle de Aburrá: es razonable esperar que cobren mejor que el promedio del sector, así que el 67,4% describe carteras digitalizadas y no la ciudad. El municipio corresponde a la oficina de la inmobiliaria, no a la ubicación del inmueble. Y los días de mora se miden contra el vencimiento propio de cada contrato, que no siempre es el día 1.

Fuente: Palomma · 779.038 pagos · 137 inmobiliarias · 113.010 inquilinos.