El mapa del arriendo en Medellín: el precio lo pone la ubicación, no el estrato
Palomma · Observatorio de Arriendo · Publicado el 10 de septiembre de 2026
Pusimos sobre el mapa el precio del metro cuadrado de los apartamentos y casas en arriendo publicados por inmobiliarias en el último año. Cinco hallazgos para quien invierte y para quien administra inmuebles.
- $53.000 el m² al mes en El Poblado; en Bello, $33.000. El techo y el piso del valle.
- 1,3× lo que cuesta El Poblado frente a Laureles; 1,7× frente al Centro.
- +40% sube el m² del estrato 4 al 6, mientras el arriendo se duplica.
- +30 a 45% de sobreprecio por m² cuando el apartamento se publica amoblado.
Cinco hallazgos
01. El Poblado y Envigado son un mercado aparte. El m² en arriendo cuesta $53.000 en El Poblado y $47.000 en Envigado; el resto del valle se mueve entre $30.000 y $40.000. Poblado vale 1,3 veces Laureles y 1,7 veces el Centro.
02. De Laureles hacia abajo, la ciudad es plana. Belén, La América e Itagüí cuestan entre $36.000 y $38.000 el metro. La brecha real de Medellín es Poblado contra el resto, no una escalera.
03. El estrato no es el precio; la ubicación sí. Un estrato 5 en El Poblado cuesta 30% más por m² que un estrato 5 en Laureles. En Laureles y Belén, pasar de estrato 4 a 5 casi no mueve el metro.
04. Subir de estrato encarece por tamaño. Del estrato 4 al 6 el arriendo se duplica, pero el m² sube 40%: en estrato 6 los apartamentos son mucho más grandes (110 m² frente a 70 m²).
05. Amoblar sube el metro entre 30% y 45%. Más en Laureles (+44%), donde lo amoblado es escaso, que en El Poblado (+37%) o Envigado (+29%).
Envigado ya cuesta más que Laureles
Mediana del m² en arriendo y arriendo mediano, últimos 90 días.
| Zona | $/m² | Arriendo mediano |
|---|---|---|
| El Poblado | $53.409 | $5,4 M |
| Envigado | $47.059 | $4,3 M |
| Laureles | $40.179 | $3,5 M |
| Sabaneta | $40.000 | $2,9 M |
| Itagüí | $37.931 | $2,5 M |
| Belén | $36.667 | $2,6 M |
| La América | $36.538 | $2,5 M |
| Guayabal | $33.000 | $2,2 M |
| Bello | $32.895 | $1,9 M |
| Robledo | $32.857 | $1,9 M |
| Centro | $31.250 | $1,8 M |
| Buenos Aires | $30.208 | $1,6 M |
Del estrato 4 al 6 el arriendo se duplica; el metro solo sube 40%
| Estrato | Precio por m² | Arriendo mediano | Tamaño típico |
|---|---|---|---|
| 2 | $24.400 | $1,3 M | 50 m² |
| 3 | $30.800 | $1,8 M | 58 m² |
| 4 | $38.900 | $2,7 M | 70 m² |
| 5 | $46.100 | $4,0 M | 90 m² |
| 6 | $54.300 | $6,0 M | 110 m² |
El mismo estrato no cuesta lo mismo
Precio mediano por m², estratos 4 y 5, últimos 90 días.
| Zona | Estrato 4 | Estrato 5 |
|---|---|---|
| El Poblado | $48.068 | $52.703 |
| Envigado | $44.615 | $50.000 |
| Laureles | $40.000 | $40.625 |
| Belén | $37.778 | $40.476 |
Amoblar sube el metro entre 30% y 45%
| Zona | Sin amoblar | Amoblado | Variación |
|---|---|---|---|
| El Poblado | $53.333 | $72.917 | +37% |
| Laureles | $40.860 | $58.824 | +44% |
| Envigado | $47.778 | $61.856 | +29% |
Qué significa para inversionistas
01. El metro más accesible con oferta formal activa está en Belén, La América e Itagüí: $36.000 a $38.000, 30% por debajo de El Poblado y con arriendos medianos de $2,5 M.
02. En El Poblado, compare por edificio y no por comuna: la mitad de la oferta va de $44.600 a $63.300 el m². Hay Poblado "barato" que cuesta lo que Laureles caro.
03. Amoblar rinde más donde es escaso: +44% en Laureles frente a +37% en El Poblado, donde lo amoblado ya compite con más oferta.
Qué significa para inmobiliarias
01. Para fijar precio, el estrato es una referencia débil: zona y tamaño explican más. En Laureles y Belén, un estrato 5 se publica casi al mismo m² que un estrato 4.
02. Envigado ya se cotiza por encima de Laureles ($47.000 frente a $40.000): un dato útil para sustentar precios con propietarios que comparan zonas.
03. La brecha amoblado justifica ofrecer el servicio: en El Poblado el aviso amoblado se publica a $72.900 el m² frente a $53.300 sin amoblar.
Metodología. Avisos de arriendo residencial (apartamentos, apartaestudios y casas) publicados y gestionados por inmobiliarias aliadas de Palomma. Precios de oferta por m² (arriendo mensual sobre área), no de cierre. Medianas, no promedios. Un mismo inmueble publicado por varias inmobiliarias se cuenta una sola vez; se excluyen avisos sin área o fuera de rango; los barrios se asignan a su comuna. El mapa usa los últimos 12 meses; las comparaciones por zona, estrato y amoblado, los últimos 90 días. Solo se publican cortes con muestra suficiente. Todo agregado y anónimo.
El arriendo pasa por Palomma. Por eso podemos medirlo.