En el arriendo de Medellín, lo que decide la velocidad es el canon, no el tamaño
Palomma · Publicado el 16 de septiembre de 2026
La idea de que "la gente quiere apartamentos más pequeños" no sobrevive a un control por precio. Los pequeños rotan más rápido porque son baratos; a igual canon, el apartamento con más metros se arrienda igual o mejor.
86% vs 64%: arrendados en 90 días, menos de 60 m² frente a más de 110 m². La cifra que sostiene el mito.
1. Los pequeños rotan más rápido, y ese dato engaña
Sin controlar nada, la relación es limpia: a menor tamaño, mayor probabilidad de arrendarse en 90 días. Es el gráfico que todo el mercado tiene en la cabeza. Le falta la variable que explica casi todo: cuánto cuesta cada uno.
Arrendados en menos de 90 días, según tamaño
| Tamaño | Arrendados en 90 días |
|---|---|
| Menos de 45 m² | 86% |
| 45–60 m² | 86% |
| 60–80 m² | 79% |
| 80–110 m² | 74% |
| Más de 110 m² | 64% |
Apartamentos en arriendo, Medellín, estratos 3 a 6, jun 2025 – jun 2026. Ajustado por inmobiliaria.
2. A igual precio, el grande gana
Al comparar apartamentos dentro del mismo rango de canon, la ventaja del pequeño desaparece y se invierte: el de 90 m² o más rota entre 5 y 10 puntos por encima del de menos de 60 m², en los tres rangos de precio. El tamaño no es lo que atrae; es lo que el inquilino obtiene por el mismo dinero.
Arrendados en menos de 90 días, según canon y tamaño
| Canon mensual | Menos de 60 m² | 90 m² o más |
|---|---|---|
| Menos de $2M | 90% | 96% |
| $2 a $3,5M | 78% | 83% |
| $3,5 a $6M | 57% | 67% |
3. El mercado profundo es 2 o 3 habitaciones por debajo de $2 millones
La mitad de los inquilinos busca 2 habitaciones, casi la otra mitad 3 o más, y el canon máximo típico ronda $1,9 millones. La demanda no se movió hacia lo pequeño; tiene un presupuesto y dentro de él prefiere espacio.
Qué pide el inquilino cuando busca apartamento
| Habitaciones | Participación |
|---|---|
| 2 habitaciones | 48% |
| 3 o más | 48% |
| 1 habitación | 5% |
| Canon máximo del inquilino típico | $1,9M |
Arrendados en menos de 90 días, según canon mensual
| Canon mensual | Arrendados en 90 días |
|---|---|
| Menos de $2M | 91% |
| $2 a $3,5M | 80% |
| $3,5 a $6M | 67% |
| Más de $6M | 53% |
Qué hacer con esto
Para quien invierte
- La liquidez del activo la fija el ticket, no el metraje. El canon al que va a salir la unidad predice la vacancia mejor que su tamaño.
- No hay prima de demanda por ser pequeño. El metro cuadrado de un apartamento de menos de 45 m² se arrienda a un precio similar al de uno de 80 a 110 m².
- Una unidad de una habitación compite por el 5% de la demanda. El riesgo no es el precio: es la vacancia estructural de un producto que casi nadie pide.
Para quien administra arriendos
- La conversación con el propietario es de canon. Si un apartamento grande no sale, no es por los metros: a igual precio los metros ayudan.
- El set competitivo se define por precio, no por tamaño. Un apartamento a $5 millones compite con todo lo que cuesta $5 millones.
- Pacte expectativas por escalón. Menos de $2M: 9 de 10 en 90 días. $2 a $3,5M: 8 de 10. $3,5 a $6M: 2 de 3. Más de $6M: 1 de 2. Si un inmueble va por debajo de su escalón a los 45 días, es momento de revisar precio.
Método y límites
Fuente: datos operativos de Palomma (búsquedas, publicaciones y bajas de inmuebles) de inmobiliarias aliadas en Medellín. Universo: apartamentos en arriendo, estratos 3 a 6, publicados entre junio de 2025 y junio de 2026; para el perfil del inquilino, búsquedas de julio a septiembre de 2026. Métrica: proporción de inmuebles retirados de la oferta en 90 días o menos desde su publicación; se excluyen las bajas administrativas masivas y se ajusta por inmobiliaria. Límites: "retirado" aproxima "arrendado"; el universo es el inventario de inmobiliarias aliadas, no obra nueva ni portales.