¿Cuánto le cuesta la edad a un apartamento?
Palomma · Publicado el 28 de septiembre de 2026
Lo esencial
La edad descuenta, pero menos de lo que se cree. Entre un apartamento nuevo y uno de más de 20 años hay 12% de diferencia en el canon por m². La ubicación y el estrato siguen explicando mucho más del precio que la antigüedad.
La antigüedad pesa más en el activo que en el uso. En venta la brecha llega a 18%. El inquilino paga por vivir ahí; el comprador paga por el edificio, y descuenta su desgaste futuro.
La caída no es lineal: hay dos momentos. La prima de estrenar se agota en los primeros 10 años. Entre los 10 y los 30 el precio se estabiliza cerca del promedio. Después de los 30 cae 15%.
Consecuencia para el inversionista. Como la venta se deprecia más rápido que el canon, un apartamento usado tiende a rendir más por peso invertido que uno nuevo.
Las cifras clave
| Indicador | Diferencia |
|---|---|
| Canon por m² de un apartamento de más de 20 años frente a uno nuevo | −12% |
| Precio de venta por m² de un apartamento de más de 20 años frente a uno nuevo | −18% |
| Punto de quiebre: después de 30 años el valor cae frente al promedio del mercado | −15% |
Un edificio de 12 años y uno de 28 se pagan prácticamente igual por m². Lo que se deprecia son los primeros 10 años y lo que viene después de los 30.
Precio por m² según edad del edificio
Diferencia frente al promedio del mercado (misma zona, estrato e inmobiliaria):
| Edad del edificio | Canon por m² vs. mercado | Precio de venta por m² vs. mercado | Lectura |
|---|---|---|---|
| 0 a 3 años | +6% | +15% | Prima de estrenar, mucho mayor en venta |
| 4 a 10 años | +2% | +10% | La prima se agota en arriendo; en venta se mantiene |
| 11 a 20 años | −5% | 0% | Meseta: precio de mercado |
| Más de 20 años | −7% | −6% | Descuento moderado; el fuerte llega después de los 30 |
Qué significa para cada actor
Inmobiliarias
- Fijar el canon por edad, no por intuición. Un edificio de 15 años no merece un descuento de "usado": está en la meseta y se arrienda al promedio de su zona.
- Distinguir estrenar de casi nuevo. La prima de estrenar es real pero corta: un apartamento de 6 a 10 años ya está a precio de mercado. No hay que sobrevalorarlo.
- Cuidar el inventario de más de 30 años. Es el que más se descuenta y el que más tiempo tarda en colocarse. Ahí una remodelación o una foto mejor mueve más el precio que en cualquier otro tramo.
Compradores
- El mejor precio por m² está entre los 11 y 30 años. El edificio ya perdió la prima de nuevo y todavía no entró en la zona de castigo fuerte.
- Lo que se paga de más por estrenar no se recupera al arrendar. La prima de venta de un apartamento nuevo (15%) es más del doble de la prima de canon (6%).
- Más de 30 años: oportunidad con condiciones. El descuento de 15% es real, pero exige revisar estructura, administración y reserva del edificio antes de comprar.
Inversionistas
- El usado rinde más por peso invertido. Como el precio de venta cae más rápido que el canon, la rentabilidad bruta de un apartamento de 20 años supera a la de uno nuevo.
- El tramo 11–30 años combina precio estable y canon estable. Es el que menos sorpresas de valorización negativa da en el horizonte de una inversión de arriendo.
- Comprar sobre planos es apostar a la valorización, no al canon. La prima de nuevo se diluye en 10 años; si el plan es arrendar, ese sobrecosto pesa contra el retorno.
Ejemplo ilustrativo · apartamento de 70 m², estrato 4, Medellín
| Concepto | Nuevo (0–3 años) | Usado (más de 20 años) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Precio de compra | ≈ $515 M | ≈ $420 M | −18% |
| Canon mensual | ≈ $2,85 M | ≈ $2,50 M | −12% |
| Rentabilidad bruta anual | 6,6% | 7,1% | +0,5 pts |
Cálculo sobre la mediana de precio y canon por m² de apartamentos usados estrato 4 en Medellín, aplicando las diferencias por edad de este informe. Es una ilustración del orden de magnitud, no una valoración.
Metodología y alcance
Fuente. Avisos de apartamentos en arriendo y venta publicados por inmobiliarias aliadas de Palomma en Antioquia (Valle de Aburrá y Oriente).
Medida. Precio por m² de cada aviso comparado con la mediana de su propia inmobiliaria, estrato y municipio, para aislar el efecto de la edad de la ubicación, el estrato y el estilo de precios de cada empresa. Se reporta la mediana de esa diferencia por rango de edad.
Edad. Tomada de la antigüedad declarada en el aviso; solo una fracción de los avisos la incluye, por lo que los resultados describen dirección y orden de magnitud, no decimales.
Validación. La curva se mantiene al excluir a la inmobiliaria con más avisos con edad declarada, y es consistente entre arriendo y venta, que provienen de conjuntos de inmobiliarias distintos.
Límites. No se controla por remodelaciones ni por amenidades del edificio; un apartamento antiguo remodelado puede comportarse como uno de la meseta.